Antes de empezar, es importante mencionar que cada caso es único y que hay diferentes factores que afectan la decisión final, como la ubicación, el presupuesto, la estabilidad financiera, la financiación obtenida, entre otros. Sin embargo, a continuación, intentaremos analizar la decisión de comprar o alquilar tu hogar considerando no solo aspectos financieros sino de calidad de vida.
Ventajas de alquilar
Ventajas de comprar
Un marco para evaluar la parte financiera de la decisión
Para analizar de forma correcta el punto de vista financiero la decisión de alquilar o comprar, debemos analizar el dinero que “se pierde”, irrecuperable, a la hora de tomar una u otra alternativa. No sería justo analizar simplemente los flujos mensuales, ya que ser propietario del inmueble no tiene “costo cero” para el dueño; el análisis a continuación.
Costos irrecuperables al ALQUILAR:
Para el caso de alquilar, el análisis es bastante simple, el dinero sin valor residual es simplemente la renta pagada mes a mes.
Costos irrecuperables al COMPRAR:
– Costo de oportunidad del capital propio invertido en el inmueble
– Costo del componente de interés en el servicio de la deuda que se tome para comprar el inmueble, en caso de que se haga una hipoteca o se tome un préstamo para la compra.
¿Qué es y cómo llegamos a la regla del 5%?
Recapitulando, al comprar una propiedad tenemos hasta ahora un 2% de costos anuales sobre el inmueble por impuestos, mantenimiento y depreciación. Nos falta analizar el costo de oportunidad.
Primeramente, analicemos el costo del capital cuando se incurre en deuda para pagar el inmueble. Para simplificar el análisis, tomemos la tasa en dólares en Uruguay (país latinoamericano que tiene préstamos en USD para inmuebles). Según los promedios de tasa de la banca local, esta asciende aproximadamente a un 7% anual. Descontando la apreciación histórica de los inmuebles en el mundo desde 1900 a 2017, de 1.3% anual en términos reales, y la inflación esperada, de aproximadamente 2.5% anual, llegamos a un costo real de la financiación del 3.2% anual[2].
Segundo, analicemos el costo de oportunidad del capital propio invertido en el inmueble, la parte que ponemos de nuestro bolsillo. Este dinero podría ser invertido en otros activos para generar un retorno, como por ejemplo en grandes empresas del mundo. Las acciones de las mayores empresas del mundo han retornado un 5.2% anual en términos reales (por encima de la inflación) en el mismo período (1900 a 2017), que neto de costos para el inversor se estima en 4.2% anual[3], mientras que los inmuebles han retornado 1.3% como lo mencionamos anteriormente, también en términos reales. La diferencia entre estos retornos, haciendo un análisis muy simplificado pero muy ilustrativo, resulta en un costo de oportunidad del 2.9% anual. Colocando nuestro capital en parte del pago del inmueble estamos “invirtiendo” en el inmueble al 1.3% anual (el dividendo de un hipotético alquiler no lo consideramos porque estamos “consumiendo” esa renta viviendo en el inmueble) y estamos “dejando de invertir” en las grandes empresas del mundo al 4.2% en términos reales, por eso el costo es la diferencia del 2.9%.
Suponiendo que compramos el inmueble en un 50% con deuda hipotecaria al 7% anual con un costo real del 3.2% y en un 50% utilizando capital propio con un costo de oportunidad del 2.9% anual, el costo de oportunidad total del capital sería de un 3.05% anual. Para simplificar el análisis, redondeamos en 3% anual.
Resumiendo, los costos irrecuperables a la hora de comprar son:
5%.
Por lo tanto, ser dueño de una propiedad tiene un costo irrecuperable anual del 5% del valor de la propiedad.
¿Qué razonamiento debo hacer a la hora de evaluar, en términos financieros, si comprar o alquilar?
Tomamos el valor de la propiedad considerada a comprar, lo multiplicamos por 5% y lo dividimos entre 12. Si podemos alquilar la propiedad por menos de este valor resultante, alquilar sería lo razonable.
A modo de ejemplo, una propiedad con un valor de USD 300.000 tiene un costo irrecuperable anual de USD 15.000 (USD 1.250 por mes). También lo podemos evaluar en el otro sentido, un alquiler de USD 2.000 por mes (USD 24.000 por año), divido entre 5% nos da USD 480,000, es decir, un alquiler de USD 2.000 equivale financieramente a vivir en un inmueble valuado en USD 480,000 en términos de costos irrecuperables.
Está claro que la regla del 5% es una sobre simplificación y que los números pueden cambiar dependiendo de las tasas de interés, las tasas de impuestos, el costo del acceso al capital de cada individuo, entre otros factores.
Conclusión
Además de los factores cualitativos, que deben ser parte clave de esta decisión, introducimos nuestro marco para evaluarlo desde el punto de vista financiero. La realidad es que alquilar no es tirar el dinero a la basura al considerar el costo real de ser dueño de la propiedad, y hay casos donde es más beneficioso alquilar que comprar, tanto en términos cualitativos como financieros.
No se trata tampoco de ser determinístico en decir ”comprar o no comprar” tu casa o apartamento, también hay análisis intermedios que surgen de esta visión, como es la postergación de la compra. Existen casos donde la postergación de la compra del inmueble para invertir en las grandes empresas del mundo ha permitido alcanzar un nivel de capital mayor en el futuro, en el momento de mayor capacidad de ahorro de la vida, dando mayor flexibilidad a la hora de elegir el inmueble a comprar y un retiro más holgado a la hora de jubilarse o comenzar a vivir de rentas pasivas.
El objetivo de este artículo no es mostrar una regla absoluta sino expandir la capacidad de análisis de los individuos con herramientas precisas considerando la mayor cantidad de variables a la hora de tomar decisiones.
Ec. Juan Martín Rodríguez, CFA
[1] Estos datos son del sitio web globalpropertyguide.com y se basan en información de impuestos proporcionada por las autoridades fiscales de cada país
[2] «Global Investment Returns Yearbook 2018» publicado por el Credit Suisse Research Institute.
[3] «Global Investment Returns Yearbook 2018» publicado por el Credit Suisse Research Institute.
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