En Uruguay cuando alguien piensa en invertir, es probable que esté pensando en comprar un inmueble de alquiler. Los inmuebles son algo que conocemos, comprendemos y con los cuales nos sentimos cómodos. Están ahí y podemos tocarlos.
Por otro lado, la inversión financiera nos es más ajena. Pocos uruguayos conocen exactamente cómo funciona y lo que pueden lograr a través de ella. Sin embargo, no deja de ser una opción de fácil acceso y que en muchos casos puede resultar ventajosa.
En este artículo voy a evaluar los méritos y desventajas de ambos tipos de inversión para poder tomar una decisión más informada.
Liquidez
La liquidez de una inversión refiere a qué tan rápido se puede comprar o vender, así como el impacto que esa operación tendrá en el precio.
Las inversiones financieras son extremadamente líquidas. La gran mayoría se puede operar en segundos y convertirse en efectivo en 48 horas. A diferencia de esto, los inmuebles en Uruguay tienen una liquidez bastante baja, por lo que la venta suele tomar varios meses.
Si por alguna razón necesitamos liquidar parte de la inversión, es muy fácil hacerlo con una inversión financiera, mientras que vender un inmueble en un plazo corto requerirá descontar el precio significativamente y aun así la venta podría demorar meses. En este ámbito, la inversión financiera es claramente superior.
Flexibilidad
Este es otro punto en el que la inversión financiera está en ventaja. Al hablar de flexibilidad me refiero a la capacidad de dividir una inversión en unidades pequeñas a la hora de comprar o vender.
Si tenemos un portafolio de activos financieros, es muy sencillo vender una parte de ese portafolio en caso de que precisemos el dinero, dejando intacto el resto del portafolio. Cuando se trata de un activo inmobiliario, usualmente nuestra única opción es venderlo íntegramente. Esto puede ser un problema para un inversor en inmuebles que esté jubilado y precise un ingreso mensual más alto que lo que recibe de alquiler neto de costos. En este sentido, una inversión financiera permite ir consumiendo parte del capital si así lo desea el inversor.
Lo mismo sucede al momento de invertir los ahorros. Si ahorramos USD 1.000 por mes, nos llevaría 8 años y 4 meses poder comprar un inmueble de USD 100.000, sin considerar los costos de transacción. Sin embargo, con la inversión financiera podemos comenzar a invertir con montos más pequeños, usualmente a partir de USD 5.000. Si invertimos ese mismo ahorro al final de cada año y asumimos un retorno del 5% anual, llegaríamos en el mismo plazo a USD 157.450.
Diversificación
En inversiones financieras es muy fácil, y también muy recomendable, diversificar en miles de empresas diferentes. De esta forma, eliminamos el riesgo individual de cada una de ellas, y logramos retornos más predecibles y seguros.
Este grado de diversificación, sin embargo, no es posible en inversiones inmobiliarias. El costo de cada propiedad es elevado, por lo que tener varios inmuebles en diferentes zonas del país está fuera del alcance de la mayoría. Mucho menos tener un portafolio de inmuebles diversificado a nivel mundial, con propiedades en varios países. Algo así no solo requiere mucho capital, sino que también sumaría un costo importante de administración y complejidad legal.
Lo que termina sucediendo es que el inversor uruguayo adquiere prácticamente todas sus propiedades en unas pocas zonas de Uruguay, quedando muy expuesto al riesgo país. En caso de que la economía uruguaya entre en recesión y afecte al mercado inmobiliario, este tipo de inversor lo sentirá tanto en sus ingresos laborales como en sus inversiones. Para quienes invierten únicamente en inmuebles, vale la pena considerar la posibilidad de tener parte de sus propiedades en otros países.
Costos de transacción
Quien ha comprado o vendido una propiedad en Uruguay sabe que es un proceso costoso. Tenemos el costo del escribano que lo asume el comprador, de 3% + IVA del valor de la propiedad. También está el ITP (impuesto a las transferencias patrimoniales), de 2% del valor catastral1 del inmueble, pagado por ambas partes. En caso de que haya participado un agente inmobiliario, esta suele tener una comisión del 6% + IVA del valor de la propiedad, dividido a partes iguales entre comprador y vendedor. Por último, tenemos gastos varios incurridos en realizar los trámites legales y transferir el dinero. Por lo tanto, el costo total de transacción suele representar un 4% a 12% del valor de la propiedad.
En inversión financiera, estos costos son considerablemente menores. Por un lado, tenemos el costo del banco o corredor. En plaza uruguaya suele ser del 1% del monto operado, mientras que en instituciones del exterior suele ser mucho menor o incluso cero. Por otro lado, existe un costo incurrido por el “spread”, o sea, la diferencia entre el precio de compra y el de venta, el cual suele ser muy bajo. Si se invierte a través de instituciones del exterior, el costo total de la transacción tiende a estar por debajo del 0,5%.
Costos de mantenimiento
Mantener un portafolio de inversión implica pagar los gastos de custodia del banco o institución donde tengamos nuestra inversión, los gastos de los fondos de inversión que tengamos en el portafolio y el honorario de nuestro asesor, en caso de que contemos con uno. En Nantas, a modo de ejemplo, estos costos totalizan entre 0,7% a 1,2% anual del valor del portafolio, para la mayoría de los clientes.
Mantener un inmueble implica pagar la contribución inmobiliaria y el impuesto primaria, que estimamos en 1,33% por año del valor catastral. A esto debemos agregarle los costos de arreglos y reparaciones de la propiedad, seguros, así como otros costos que suele pagar el inquilino, como los tributos domiciliarios o los gastos comunes, en aquellos meses en que la propiedad no esté alquilada. Usualmente estos costos totalizan entre 1,5% a 2,0% del valor de la propiedad por año.
Facilidad de gestión y escalabilidad
La gestión de un portafolio de inversión financiero insume considerablemente menos tiempo que gestionar uno o varios inmuebles. Esto es especialmente cierto cuando el monto a invertir es mayor. Por ejemplo, quien cuenta con un millón de dólares necesitaría comprar aproximadamente 3 a 10 inmuebles de alquiler para invertir ese dinero. La gestión de esa cartera de inmuebles requerirá un tiempo considerable, ya que habrá que conseguir los inquilinos, gestionar los contratos, controlar que ingresen los pagos, responder a urgencias en las propiedades y realizar el mantenimiento y reparaciones necesarias.
Este trabajo aumenta linealmente con la cantidad de propiedades, lo que lo hace difícil de escalar. En ese caso, precisaríamos contratar a un administrador de inmuebles, que agregará un costo adicional.
Impuestos
Una cartera de activos financieros armada de forma eficiente no genera impuestos en Uruguay.
Este no es el caso de la inversión inmobiliaria. A excepción de los proyectos promovidos, los ingresos por alquileres están gravados a una tasa del 10,5% de IRPF. A su vez, para aquellos inversores que superen la franja mínima del impuesto al patrimonio, que actualmente es de USD 120.000 aproximadamente, deberán pagar este impuesto a una tasa de entre 0,1% al 0,4% por año2.
Retornos
El retorno de un inmueble en Uruguay depende de varios factores, entre ellos su ubicación. Para inmuebles en los barrios más demandados, como la franja costera, el ingreso del alquiler bruto suele representar entre un 4% a 5% del valor de la propiedad, y el neto de costos de mantenimiento e impuestos suele estar más próximo al 2,0% a 2,5%. A su vez, los inmuebles tienden a subir de valor a largo plazo. Estimando una inflación en dólares del 2,5% para los próximos 10 años, es razonable estimar un aumento del valor del inmueble en el orden del 3,0% anual. Sin embargo, este aumento podrá ser mayor o menor dependiendo el inmueble en cuestión, la zona en donde esté ubicado y la evolución del mercado inmobiliario en general.
Si descontamos los costos impositivos y de mantenimiento, y asumiendo un mes de vacancia cada dos años, estamos hablando aproximadamente de un retorno esperado del 5,0% anual en dólares. Este cálculo no considera el costo de transacción ni los impuestos que se incurrirían en caso de querer vender el inmueble. Además, asume que el trabajo de administrar el inmueble lo realiza el propietario.
En cuanto a la inversión financiera, el rendimiento dependerá según la asignación de activos escogida. Un portafolio de crecimiento (con un 80% en acciones y 20% en renta fija de alta calificación), globalmente diversificado y compuesto por fondos indexados, ha rendido un 7,9% desde el 1999 hasta la fecha. Debido a las bajas tasas de interés, un estimado más razonable para un portafolio de estas características es de un 6,7% por año en dólares, o bien, 5,5% a 6,0% neto de costos3. Por supuesto, al igual que con la revalorización estimada de los inmuebles, el retorno podrá ser mayor o menor.
El portafolio financiero nos da una mayor elección en cuanto a qué tanto riesgo y retorno queremos asumir. Por lo tanto, para un portafolio más balanceado, con 60% en acciones, estimo un retorno neto del 4,2% al 4,7% anual, mientras que para un portafolio que busque el máximo crecimiento, con 100% en acciones, estimo un retorno neto del 6,8% al 7,3% anual a largo plazo.
Conclusiones
Tanto las inversiones financieras como las inmobiliarias deben ser consideradas como herramientas para alcanzar tus objetivos financieros de largo plazo. En ese marco, ambas son útiles y representan formas seguras de hacer crecer el capital.
Ambas tienen sus ventajas y desventajas. Las inversiones financieras son más líquidas y flexibles, fácilmente diversificables, tienen menores costos de transacción y de mantenimiento, son más eficientes impositivamente y consumen muy poco tiempo además de ser fácilmente escalables. Por otro lado, la mayoría de las personas requiere de un buen asesor para utilizarlas correctamente y es necesario aprender a convivir con sus retornos más variables y lograr apagar el ruido que suele acompañar a este tipo de inversión.
Las inversiones inmobiliarias, por su parte, tienen un ingreso predecible, en la forma del alquiler, a la vez de ser un activo que la mayoría de los uruguayos conoce mejor y puede gestionar por su cuenta. Su poca liquidez puede incluso jugar a favor desde un punto de vista psicológico, ya que al no ver a diario la fluctuación del precio de la propiedad, nos será más fácil mantener la inversión en el largo plazo. Sin embargo, pueden ser poco flexibles para aquellas personas que viven de sus inversiones inmobiliarias pero que el ingreso neto que reciben de los alquileres no les es suficiente. Tampoco son ideales para quienes tienen poco capital, ya que el monto mínimo para comenzar a invertir es elevado. Para quienes tienen muchas propiedades, su administración puede convertirse en un trabajo de tiempo completo, por lo que, si no estás dispuesto a invertir un tiempo considerable en manejarlas, puede que no sean la mejor opción para ti.
Pienso que tener propiedades de alquiler es una inversión razonable y sensata para muchos uruguayos. Sin embargo, incluir activos financieros al portafolio es una buena manera de diversificar el riesgo, ganar en liquidez y flexibilidad, disponer de más tiempo y, dependiendo de los activos financieros adquiridos, obtener retornos potencialmente mayores.
Rodrigo Cancela, CFA
1. El valor catastral del inmueble suele ser un 40% a 60% del valor de mercado de la propiedad.
2. Tasa vigente de impuesto al patrimonio aplicable a personas físicas residentes uruguayos para el año fiscal 2021.
3. Rendimiento estimado según las proyecciones de retorno de Nantas, neto del costo incurrido para los clientes de la firma.
Nantas S.A. es una empresa regulada y supervisada por el Banco Central del Uruguay, inscripta en el Registro del Mercado de Valores, Sección Asesores de Inversión.
Copyright © 2024 Nantas SA
